Tippek a jó befektetésre

A nyomott árak miatt a kis- és intézményi befektetőknek egyaránt érdemes ingatlanba invesztálni. A gazdasági környezet pozitív irányba mozdult el, csökken a költségvetési hiány - ellentétben a környező országokkal -, növekszik az export, a gazdaság általános állapota is javul - jelezte Sellyey Tamás, az Indotek Group értékesítési igazgatója. A válság tanulságaiból kiindulva jóval szofisztikáltabb és óvatosabb lett a befektetői attitűd. Akik rendelkeznek forrással, most jó üzleteket tudnak kötni, mert nagy a nyomás az eladókon, főleg a banki finanszírozású ingatlanok esetében - értékel Rába Zoltán, a Pioneer Alapkezelő Zrt. portfolió menedzsere.

Reálértéken a 10 évvel ezelőtti árnívón mozog a lakáspiac. Ha valaki fel tudja vállalni, hogy az ingatlan hosszú távú befektetés, csak az értéknövekményből szépen profitálhat. A jóslatok szerint 2012-ben fog megfordulni a piac. Némi kitartással, készpénzzel és piacismerettel, valamint keményen alkudva jó vételt csinálhat a bátrabb befektető. 5 év múlva, mire az ingatlaneladásból származó jövedelem adómentes lesz, nagy valószínűséggel eléri, jobb esetben meghaladja a nyereség a bankbetétek egyébként adóköteles hozamát. Ehhez jöhet még a kiadásból érkező jövedelem. 10-15 éves időtávon pedig sokat segíthet az eurózónába történő belépés is - teszi hozzá Szabó Dénes, a Living Home Ingatlan tulajdonosa.

Milyen ingatlant vegyünk?

A válságból elsőként a retail és logisztikai ingatlanpiac fog kilábalni, ezt követően a lakóingatlanok piaca, majd végül az irodapiac - mondta Rába Zoltán. Ami a lakóingatlanokat illeti, magánbefektetőknek elsősorban belvárosi, újépítésű, 50-100 nm-es, tetőtéri lakást érdemes vásárolni, hiszen kereslet folyamatosan van ezekre, valamint később jó áron tovább lehet értékesíteni őket - véli Sellyey Tamás. Szabó Dénes szerint a kisebb alapterületű, egy vagy másfél szobás, alacsony rezsijű, belvárosi vagy zöldövezeti lakások mind alkalmasak befektetési célokra. Ezeket gyorsan ki lehet adni, és később könnyebb eladni is őket, ezért biztonságosabb befektetési formát képviselnek, mint mondjuk egy nagyobb alapterületű családi ház. Szabó Dénes inkább közepes állapotú használt lakásokat ajánl, mert így kisebb veszélynek van kitéve a bérbeadó/tulajdonos a lakásban található értékek tekintetében.

Ezek árkategóriája fekvéstől függően 8-15 millió forint - mondja Szabó Dénes. A jobb anyagi lehetőségekkel rendelkezőknek magas műszaki színvonalú, újépítésű vagy újszerű, exkluzív lokációban (II. és XII. kerület) található lakóingatlanokba érdemes fektetni. (Árak 500 ezer Ft/nm-től 700 ezer Ft/nm-ig). Tömegtermékekbe, pl. pesti oldalon lévő újépítésű ingatlanokba nem érdemes, mert itt nagyon sok további termék jöhet piacra a jövőben, mivel sok a beépíthető telek. Az exkluzív budai részeken viszont korlátozott a jó adottságú építési telkek száma - teszi hozzá Rába Zoltán.

Mindenesetre befektetési céllal ne vásároljunk falvakban családi házakat még jónak tűnő áron sem, mert ezek forgalomképessége kérdéses. Érdekes lehet viszont garázsokat, üzlethelyiségeket venni és kiadni, illetve építési telkekbe fektetni ott, ahol erősen fogyóban vannak, és előre láthatólag nem lesz a környéken új parcellázás.

Egy átlagember inkább nagyvárosi lakóingatlanokban gondolkozzon, mert ha nem rendelkezik a megfelelő szakmai rálátással az ipari és kereskedelmi ingatlanokra, könnyen megütheti a bokáját. Szakmai befektetőkre persze ez nem vonatkozik, ők szélesebb tárházból válogathatnak és speciálisabb dolgokban, idővel akár fejlesztésekben is gondolkodhatnak. Általánosságban elmondható, hogy nem nagyon lehet mellényúlni, a legtöbb a vételáron múlik - jegyezte meg Szabó Dénes.

Milyen hozamokkal számolhatunk?

Egy átlagos másfél szobás lakás bérleti díjából adózás előtt 6-9 százalékos éves hozammal számolhatunk. Erre jön az értéknövekmény, ami rövid távon bizonytalan, de hosszabb távon vélhetően meghaladja az infláció mértékét. Fontos figyelembe venni a bérbeadás olyan általános rizikóit is, mint amilyen a tulajdonos költségére történő esetleges javítások, felújítások, kiadatlan periódusok, fizetés nélkül távozó bérlők. Két példa: egy átlagos óbudai garázs ma hozzávetőleg 2,5 millió forintba kerül, és kb. 20 ezer forintért lehet bérbe adni. Egy átlagos belvárosi, nagyobb egyszobás, esetleg kisebb másfél szobás lakás kb. 12-13 millió forint és nagyjából 75-80 ezer forintos bérleti díjat hozhat - mondja Szabó Dénes.

Intézményi befektetők szintjén nagy a szórás, retail termékek esetében 8 százalékos hozam körül jó ingatlanokhoz lehet hozzáférni. Jó minőségű, jól bérbe adott logisztikai ingatlanok esetében már inkább 10 százalék felett van a hozamelvárás. Irodapiaci hozam ügyben nem lehet nyilatkozni, mert nincs tranzakció, így nincs benchmark - mondja Rába Zoltán. Ezt erősíti Sellyey Tamás is: a tranzakciók hiánya miatt valójában „kvázi" elképzelések léteznek a hozamokról. Az „A" kategóriás irodaházak hozama 7,75 százalék körül alakulhat, ami egyébként magasabb a régió környező országainál.

Fellendülés 2012-2013-ban várható

Okosodni fog a piac, már nem kell számítani esztelen és mértéktelen banki finanszírozási politikára, ami korábban teret adott a nem piacképes ingatlan-fejlesztéseknek is - véli Rába Zoltán. Spekulatív alapon, minimum 30 százalékos előbérleti szerződés nélkül az elkövetkező 5 évben senki sem fog fejleszteni. 2008 óta évente mondogatják ilyen-olyan fórumokon, hogy majd jövőre jobb lesz, aztán meg semmi. Reálisan nézve 2013-tól várható ténylegesen érzékelhető javulás - tette hozzá. Sellyey Tamás sem szívesen jósolgat, de tapasztalatai szerint idén moderáltan optimista hangulat uralkodik az ingatlanalapok háza táján. 2011-et az óvatos cselekvés évének nevezi, és végül 2012-ban várja a fellendülést, ha közben a gazdasági makrokörnyezet nem változik meg gyökeresen.

ingatlanmagazin