Ingatlanpiac 2011

Körkép: Csak hosszú távon jó befektetés az ingatlan
2011. február 12. szombat, 00:44 | Ingatlan
E-mail Nyomtatás
Olvasóink értékelése: / 1
ElégtelenKitűnő

Élénkülést várnak a jövőtől az Indexveszprém.hu által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek. Jelenleg a 10 millió forintnál drágább házak iránt szinte egyáltalán nem mutatkozik érdeklődés Veszprémben.

Reményeim szerint az ingatlan árak esése megállhat idén. 2011 lehet a mélypont, és a következő év a piac helyreállását hozhatja - fogalmazott Varga Péter, a veszprémi Greenhome Center Ingatlaniroda értékesítési vezetője.

A szakembertől megtudtuk, manapság az egyedi fűtésű 1,5-2 szobás lakások a legkeresettebbek. A családi házak közül Veszprémben és környékén a 20 millió forintot érő és az ennél olcsóbb ingatlanok iránt érdeklődnek leginkább, vidéken ez a lélektani határ 10 millió forint. A legkisebb kereslet az építési telkek iránt mutatkozik.

Varga Péter kitért rá, a bérleti díjak 2010 első felében 5-10 %-kal csökkentek. A lakások azonban az év második felére már enné kisebb alkuval voltak bérbe adhatóak. Erősödő albérlet igény érzékelhető, a vállalkozási célú ingatlanoknál viszont erősen visszaesett a kereslet.

Az Indexveszprém.hu kérdésére reagálva Varga Péter elmondta, ha a tervezettnek megfelelően április 15-én feloldják a kilakoltatási moratóriumot, az nagymennyiségű ingatlant jelentene a kínálati oldalon, ami 20-30 %-os áresést is hozhat. Amennyiben fennmarad a kilakoltatási moratórium az a hitelezés biztonságát is veszélyezteti a bankok részéről. Ebben az esetben a jelzálog fedezet nem nyújt biztosítékot a hitelezőnek, még jobban visszaeshet a hitelezés. Az adós oldalán pedig a tartozása fog folyamatosan növekedni a késedelmi kamatok miatt.

Az ingatlan árak 2010-ben még körülbelül 9-11%-ot estek reálértéken. Ez a csökkenés valószínűleg idén megáll, az új építésű ingatlanoknál mindenképpen. Sőt az év második felétől enyhe emelkedés jöhet - vélekedett Veszprémi Gergely, a veszprémi és székesfehérvári Openhouse Ingatlaniroda tulajdonosa, aki szerint a lakásforgalom elérte a mélypontját, de ez nem jelenti azt, hogy nem lehet eladni a piacon.

Veszprémben a nem földszinti, de nem is a legfelsőbb emeletek valamelyikén elhelyezkedő panel lakások iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet, a Balaton környékén pedig az olcsóbb, akár külterületi telkek iránt, illetve a 600-1000 négyzetméteres telken álló 20-30 millió forintos családi házakra - mondta a szakember.

A bérleti díjak 2009-hez viszonyítva is estek. 2011 itt is alapvetően a stagnálás éve lesz. Piaci szempontból most az a legfontosabb, hogy az ország biztosítsa az átlátható politikai, valamint a kiszámítható gazdasági környezetet a bizonytalanságok eloszlatása miatt. Lakás bérletre nagy az igény, itt inkább a kínálati oldal gyatra az alacsony bérleti díjak miatt - folytatta Veszprémi Gergely.

Alapvetően elhanyagolható azon ügyfelek száma, akik helyzete teljes mértékben ellehetetlenült. A hitelezés egész folyamatára a felelős, következetes magatartás lett jellemző, az előszűréstől a tanácsadáson és a konkrét ajánlatok kidolgozásán keresztül a végső döntésig. Önerő nélkül ma már kiegészítő ingatlan fedezetre és a legalább minimálbért elérő jövedelem igazolására minden esetben szükség van, ugyanakkor lehetőség nyílt a külföldön szerzett jövedelem szélesebb körű elfogadtatására - tudta meg az Indexveszprém.hu.

Ma már jelzálogjogot kizárólag forint alapú kölcsönök esetében lehet bejegyeztetni ingatlan vásárlás esetén, ezen kormányrendelethez a bankok kiválóan alkalmazkodva megteremtették a forint hitelezés sokkal inkább átlátható és kevésbé kockázatos, alapvetően teljesíthető feltételeit. Azok számára, akiknek mégis az euróban történő finanszírozás és törlesztés kedvezőbbnek bizonyul, kiváló választás lehet a lízing, hiszen erre továbbra is adott a lehetőség, és a bankok is egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek rá - tájékoztatott Veszprémi Gergely. Hozzátette, egy devizahitellel terhelt ingatlan értékesítése során nagyban könnyítheti az eladó helyzetét, ha lehetősége nyílik az adott devizában végtörleszteni, a fennálló hitel nagyságától függően jelentős összeget spórolhat meg vele az ügyfél, könnyítve ezzel a továbblépés lehetőségeit.

Veszprémi Gergely szerint annak, aki befektetési céllal vásárol ingatlant annak a 2011-es év abszolút jó beszállási pont, hiszen összességében az ingatlan árak a mélyponton vannak, hosszú távon az infláció csökkenése várható, így aki egy másfél, két szobás egyedi fűtéses tégla lakást vesz és azt kiadja, az várhatóan az ingatlan értékének emelkedésével, illetve a befolyó bérleti díjjal együtt magasabb hozamot tud realizálni a banki kamatoknál.

Dr. Tóth István, az ingatlanértékesítéssel is foglalkozó a zirci Dr. Tóth István Ügyvédi Iroda vezetője élénkülésre számít a tavalyi évhez képest, bízva abban, hogy a bankhitelezés leállása okozta sokk után némileg magához tér az ingatlanpiac. Miután a bankok is hitel kihelyezési kényszerben vannak, bízunk abban, hogy megtalálják azokat a megoldásokat, amelyek mentén a piac fokozatosan élénkülni tud. A 2008. évi szintet persze nem fogjuk elérni, de az már akkor is irreálisnak tűnt, számunkra - fogalmazott az ingatlanpiaci szakember.

Dr. Tóth István tapasztalatai szerint a kisebb értékű - tíz millió forint alatti - ingatlanok piacán voltak szórványos eladások, és viszonylag hamar eladhatóak az egyszobás, garzon jellegű kislakások 5 millió forint körüli értéken, mert ezek árát bankhitel nélkül is könnyebben tudják a vevők biztosítani. Szinte teljesen eladhatatlanok viszont a 25-30 éve épült nagy alapterületű, többszintes házak és sorházak, amelyre még rendkívül nyomott áron sincs érdeklődés.

A zirci ingatlanszakember elmondta, a termőföldek iránti érdeklődés némileg csökkent, nincs túl sok mozgás a piacon. Ami van, azt a hivatásszerűen mezőgazdasággal foglalkozó gazdák jelentik, akik a tevékenységükből keletkezett hasznuk egy részét földvásárlásba forgatják vissza. Kisebb tételt jelent már napjainkban a befektetési vagy hobbi (pl. vadászathoz szükséges terület) célú földvásárlás.

Dr. Tóth István elárulta, a hitelhez jutás feltételei rendkívül megnehezedtek. Egy másik tényező, hogy az emberek az egzisztenciális bizonytalanság miatt nem vállalnak be több évtizedes terhet, hiszen nem tudják, hogy jövőre lesz-e munkahelyük, tudják-e fizetni a hiteleket.

A moratórium meghosszabbítása várhatóan konzerválni fogja a jelenlegi helyzetet. Eltörlése viszont várhatóan katasztrofális hatással lesz az amúgy is túlkínálattal terhelt ingatlanpiacra. A bankok a hiteleik töredékét tudják majd csak visszakapni a kihelyezett hiteleiknek, mert a fél áron árverezhető lakások értékesítéséből befolyó pénzek csak erre nyújthatnak fedezetet - vélekedett dr. Tóth István, aki szerint az ingatlanok közül termőföldbe érdemes fektetni, mivel ez a kategória még be tudja tölteni az értéknövelő szerepét.

Dr. Péntek Árpád, az Otthon Centrum pápai Franchise Partnere, a Legjobb Lakás Kft. irodavezetője szerint sem számolunk jelentősebb áttörést az ingatlanpiacon ebben az évben. A professzionálisan működő közvetítők szerepe viszont növekedni fog a jelentős kínálati piac miatt.

Dr. Péntek Árpád kitért rá, továbbra is nehéz a hitelhez jutás, amin a lakás-takarékpénztári megtakarításokhoz kapcsolódó új hitelek megjelenése segíthet. A szakember szerint a bérbeadással is hasznosítható ingatlanok az infláció mértékéhez közelítő hozammal kecsegtetnek. Befektetési célra a kisebb téglaépítésű, egyedi elszámolású lakások, és a bérbe-adással hasznosítható termőföldek a legmegfelelőbbek.

A balatonalmádi Família Ingatlaniroda munkatársától megtudtuk, egyre több lett az eladó ingatlan, vásárló viszont alig akad. Az albérlők csak a kis alapterületű, alacsony rezsijű lakásokat keresik, de ezekből nagyon kevés van, így például a legtöbb fiatal számára a szülői ház egyik szobája marad. A szakember szerint aki ingatlanba fektet, az semmiképp ne számoljon gyors megtérüléssel.

Dr. Szászné Frankó Gabriella a siófoki Balaton-régió Ingatlaniroda munkatársa hangsúlyozta, az összefüggő, gazdaságosan művelhető termőföldekben jó befektetést lát, ám ezekre a magyar ügyfelek részéről egyáltalán nincs kereslet. A külföldiek ugyan szívesen vásárolnának, de a jogszabályi tiltás nem tehetik. Szintén jó befektetés lehet a kisebb vízközeli ingatlan, a kisebb lakóház jó környéken, vagy a frekventált elhelyezkedésű téglalakás 2. emeletig.

Biró György, a tapolcai Bi&Co Ingatlaniroda munkatársa úgy véli, amennyiben a kormány meghosszabbítja a kilakoltatási moratóriumot, azzal csak elodázza a problémát, ellenkező esetben viszont tovább csökken az ingatlanok értéke. Az ingatlanszakember osztotta kollégái véleményét, miszerint az olcsóbb, 8-10 milliós ingatlanok iránt mutatkozik kereslet, az ingatlant mint befektetést pedig Biró György is csak hosszú távra ajánlja.

Indexveszprém.hu