Az újonnan épített lakásokra vonatkozó jótállási kötelezettség

A jótállás (hétköznapi elnevezéssel a garancia) nem más, mint a legáltalánosabb értelemben szerződésben vállalt, a szerződésszegésért való objektív, kimentést nem tűrő helytállási kötelezettség. A jótállás nagyon hasonló a szavatossághoz, ám nem ugyanazt takarja a két fogalom: a különbség elsősorban a helytállási időtartamban és a kötelezett számára többletteherként jelentkező bizonyítási kötelezettség előírásában rejlik. A jótállás (és a szavatosság) szabályozását a Polgári Törvénykönyv tartalmazza, amely a következőképpen fogalmazza meg a jótállásra kötelezett kötelezettségét:

"Aki a szerződés hibátlan teljesítéséért szerződés vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A jótállás a jogosultnak a törvényből eredő jogait nem érinti."

Természetesen, csakúgy mint a tartós fogyasztási eszközökre vonatkozó jótállási kötelezettségnél, az újonnan épített lakásoknál is egy külön jogszabály tartalmazza a speciális szabályokat, és sorolja fel a jótállási kötelezettség szabályainak terjedelmét. Ezen jogszabály a 181/2003. kormányrendelet.

Mikre terjed ki a jótállási kötelezettség?

A kormányrendelet értelmében a rendelet szabályai kiterjed:

• újonnan épített lakásoknak és lakóépületek meghatározott épületszerkezeteire;
• a rendeletben meghatározott lakás- és épület berendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint e lakóépületeknek a rendeletben meghatározott, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire.

  A lakóépület olyan épület, amelyben lakásnak minősülő, önálló rendeltetési egységű helyiség található.

  Mik tartoznak a lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezeteihez?

  Ezt a rendelet 1. számú melléklete taxatíve tartalmazza, így nem tartom érdemesnek, hogy az egészet bemásoljam, csak néhányat említek meg példálózó jelleggel:

• a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei;
• a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is);
• a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei
• stb.

Mik a lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelező jótállás alá tartozó helyiségei és részei?

Ezeket a rendelet 2. számú melléklete, így csakúgy, mint az előzőekben, csak néhányat említek meg, a rendeletben megtalálható a felsorolás:

• tetőterasz;
• kapualj, pince- és padlástérség vagy tüzelőtároló;
• lépcsőház;
• stb.

A jótállási kötelezettség szabályai

A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét. A jótállás időtartam három év (amely az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától), az ettől eltérő szerződés semmisnek minősül.

A jótállási igény jótállási jeggyel érvényesíthető, amelyet a vállalkozó lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak át kell adnia. A jótállási jegynek tartalmaznia kell:

• a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását;
• a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit;
• a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét;
• az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.

A jótállási jegyben utalást kell tenni arra, hogy a jótállás a jogosult törvényből eredő jogait nem érinti. Amennyiben a jótállási jegyet nem megfelelően állították ki, vagy az nem került átadásra, akkor ezen tény nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét.

Amennyiben jótállási igényre kerül sor, úgy azt a vállalkozó a bejelentést követően tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Amennyiben javításra, cserére kerül sor, azt úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, valamint a lakás használatát ne akadályozza.

¹Bíró György-Kötelmi jog, Novotni kiadó, Miskolc, 449. o.

forrás:jogIQ